Как купить дом во Флориде

1. Определите бюджет и способ оплаты

   Если нужна ипотека, до поиска получите у кредитора письмо о предварительном одобрении (pre-approval): оно показывает продавцу, что сделка, скорее всего, состоится. Если Вы платите наличными, ту же роль играет свежая банковская выписка (proof of funds). Закладывайте в бюджет не только цену: расходы при закрытии сделки, налог на недвижимость, страховку и взносы ассоциации. Подробнее в гидах «Предварительное одобрение ипотеки» и «Расходы покупателя при закрытии сделки», а платёж можно прикинуть в ипотечном калькуляторе.

2. Выберите агента и подпишите соглашение

   С 17 августа 2024 г. агенты, которые состоят в Национальной ассоциации риелторов (National Association of REALTORS®), просят покупателя подписать письменное соглашение (buyer agreement). В нём сказано, что делает агент и как оплачивается его работа. Размер вознаграждения обсуждается и законом не установлен (NAR). Зоя разберёт с Вами каждый пункт по-русски до подписи.

3. Поиск и просмотры

   Сузьте карту до нескольких районов Центральной Флориды, которые подходят по бюджету и по дороге на работу. Смотрите дома лично или по видеосвязи, если Вы ещё не во Флориде. Заранее спросите о крыше, кондиционере, зоне затопления и правилах ассоциации: на фотографиях этого не видно.

4. Письменное предложение

   Предложение (offer) во Флориде составляется как письменный договор: цена, дата закрытия, задаток, срок инспекции, условия по ипотеке и оценке. Задаток (deposit) переводится не продавцу, а агенту по эскроу (escrow), обычно титульной компании или адвокату, который ведёт сделку. Зоя готовит предложение, объясняет каждое условие и ведёт переговоры за Вас.

5. Инспекция дома

   В срок инспекции пригласите лицензированного инспектора и закажите проверку на термитов (WDO inspection). Для домов постарше страховые компании часто просят четырёхпунктовую инспекцию (four point inspection) и отчёт о защите от ветра (wind mitigation). Если инспектор нашёл проблемы, можно попросить ремонт или скидку либо выйти из сделки на условиях договора.

6. Титул, эскроу и страхование титула

   В США эту работу делает не нотариус. Во Флориде сделку обычно ведёт титульная компания (title company) или адвокат по недвижимости. Они проверяют по открытым реестрам залоги, неоплаченные налоги и другие претензии к дому, держат деньги на счёте эскроу и оформляют страхование титула (title insurance). Полис владельца защищает Вас, если старая претензия на дом всплывёт позже; размер премии во Флориде установлен правилом штата.

7. Страховка, зона затопления и оценка

   Если Вы берёте ипотеку, банк заказывает оценку (appraisal) и до закрытия просит полис страхования дома. Проверьте адрес на карте зон затопления FEMA: в зоне высокого риска банк может потребовать страховку от наводнения. Попросите и расчёт налога: договоры во Флориде предупреждают, что нельзя полагаться на текущий налог продавца, потому что после продажи оценка дома может вырасти (ст. 689.261 Свода законов Флориды).

8. Закрытие сделки и ключи

   При ипотеке Вы получаете итоговый документ Closing Disclosure не позже чем за три рабочих дня до закрытия (CFPB); сравните его с Loan Estimate. Переводите деньги только после того, как подтвердили реквизиты по телефону (см. раздел о мошенничестве). Вы подписываете документы, титульная компания регистрирует акт о передаче права (deed) в округе, и ключи Ваши. Зоя остаётся на связи и после сделки.

Если дом станет Вашим постоянным местом жительства, подайте заявление на льготу Homestead Exemption в службу оценки недвижимости округа (Property Appraiser). Право на льготу зависит от того, кто владеет домом и живёт в нём на 1 января, а заявление нужно подать до 1 марта (ст. 196.011). 3 ноября 2026 г. избиратели Флориды одобрили изменения этой льготы, которые начнут действовать в 2027 г. (поправка 3, на 8 ноября 2026 г. итоги ещё не утверждены), поэтому уточните действующие правила у Департамента доходов Флориды и в своём округе.

Грин-карта не нужна, но есть важное исключение

Для покупки дома во Флориде не нужны гражданство США, грин-карта, виза или номер социального страхования (SSN). Но с 1 июля 2023 г. закон Флориды (SB 264, глава 692 Свода законов Флориды) ограничивает покупки так называемых «иностранных принципалов» (foreign principals). Для частного лица это человек с домицилием, то есть постоянным местом жительства, в Китае, России, Иране, КНДР, на Кубе, в Венесуэле или в Сирии, если он не гражданин США и не постоянный резидент (владелец грин-карты). Значение имеет домицилий, а не гражданство.

Для таких покупателей закрыты сельскохозяйственная земля и любая недвижимость в радиусе 10 миль (16 км) от военных объектов и объектов критической инфраструктуры; для одного жилого дома с участком до 2 акров (0,8 га) есть узкое исключение со своими условиями. Для людей с домицилием в Китае запрет действует по всему штату, кроме того же исключения. При сделке каждый покупатель подписывает письменное заявление (affidavit) о соответствии закону (правило 61J2-10.200). По состоянию на ноябрь 2026 г. закон действует. Применим ли он к Вам и к конкретному адресу, может сказать только адвокат во Флориде; Зоя не даёт юридических консультаций.

Подпись документов из-за рубежа

Просмотры по видеосвязи, электронная подпись и звонки на русском закрывают почти все шаги. Документы к закрытию можно заверить за границей у местного нотариуса с официальной печатью или у консула США: закон Флориды принимает такие подписи для регистрации (ст. 695.03). Другой путь: доверенность (power of attorney) на человека во Флориде. Заранее спросите титульную компанию, какой вариант она примет, и заложите время на курьерскую доставку оригиналов.

Ипотека для иностранцев в США

Некоторые американские банки кредитуют покупателей без кредитной истории в США; такие программы называют foreign national loan. Первоначальный взнос, резервы на счёте и список документов у каждого кредитора свои и часто меняются, поэтому просите условия письменно. Зоя может познакомить Вас с кредиторами, которые работают с иностранными покупателями.

Чего покупка дома не даёт

Дом во Флориде не даёт ни визы, ни грин-карты, ни права дольше оставаться в США: владелец въезжает в страну на общих основаниях. С вопросами об иммиграции обращайтесь к лицензированному иммиграционному адвокату.

ITIN (Individual Taxpayer Identification Number) представляет собой девятизначный номер, который Налоговая служба США (IRS) выдаёт тем, кому нужен американский налоговый номер, но не положен номер социального страхования. Он служит только для федеральных налогов: не даёт иммиграционного статуса и права на работу (IRS, страница проверена в октябре 2026 г.).

Обычно ITIN нужен, когда Вы обязаны подать налоговую декларацию в США, например если сдаёте дом в аренду или продаёте его. Заявление подают по форме W-7, как правило вместе с декларацией, по почте или через агента, уполномоченного IRS (acceptance agent); такие агенты работают и за пределами США. По данным IRS, ответ приходит примерно через 7 недель, а с 15 января по 30 апреля или при подаче из-за рубежа срок составляет от 9 до 11 недель (IRS, октябрь 2026 г.).

Некоторые банки просят ITIN для ипотеки для иностранцев. Уточните это у кредитора в самом начале, а о будущих декларациях поговорите с налоговым консультантом в США.

• Заранее, по телефону или лично, договоритесь с агентом и титульной компанией, как пройдёт закрытие и как Вы будете платить.
• Никогда не переводите деньги по реквизитам из письма или сообщения. Позвоните в титульную компанию по номеру, который у Вас уже есть, из договора или с её официального сайта, и подтвердите банк и номер счёта до перевода.
• Не звоните по номерам и не открывайте ссылки из самого письма.
• Не отправляйте по электронной почте банковские данные и копии документов.
• Если Вы подозреваете, что перевели деньги мошенникам, сразу позвоните в банк и попросите отозвать перевод (wire recall), а затем сообщите в ФБР на сайте ic3.gov.

Зоя никогда не присылает реквизиты для перевода по электронной почте и не просит их изменить.

Источники: CFPB, мошенничество при закрытии ипотечных сделок (июнь 2019 г., архив CFPB); Центр ФБР по жалобам на интернет-преступления. Проверено 8 ноября 2026 г.

• Когда иностранный владелец продаёт недвижимость в США, покупатель, как правило, обязан удержать 15 % от цены продажи (не от прибыли) и перечислить их в IRS.
• Удержания нет, если цена не выше $300 000 и покупатель, частное лицо, собирается жить в доме. Если цена выше $300 000, но не больше $1 000 000 и покупатель будет в нём жить, удерживают 10 % (26 U.S.C. 1445).
• Удержание служит предоплатой, а не самим налогом. Продавец подаёт налоговую декларацию в США, и удержанная сумма засчитывается в счёт настоящего налога.
• До закрытия продавец может подать форму 8288-B и попросить сертификат на уменьшение удержания. IRS обычно отвечает в течение 90 дней после получения всех нужных сведений.

Будущую продажу лучше спланировать с налоговым консультантом в США (CPA) и адвокатом во Флориде ещё до покупки: важно, на кого и как оформлено право собственности.

Источники: IRS, FIRPTA withholding и исключения из удержания FIRPTA (страницы проверены в июле 2026 г.). Проверено 8 ноября 2026 г.

• Расходы при закрытии сделки (closing costs). Часть из них установлена законом Флориды: при ипотеке гербовый сбор (documentary stamp tax) 35 центов с каждых $100 кредита (ст. 201.08) и налог на нематериальные активы (intangible tax) 0,2 % от суммы кредита (ст. 199.133), а также премия по страхованию титула по тарифу штата. Остальное (банк, услуги титульной компании, инспекции, предоплата страховки и налогов) перечислено в Loan Estimate.
• Налог на недвижимость во Флориде. Ставки зависят от города и округа. Налог по любому участку можно посмотреть на сайте службы оценки недвижимости округа (Property Appraiser); на счёт продавца не полагайтесь.
• Страховка. Страхование дома, а где нужно, и от наводнения. Узнайте цену полиса до подачи предложения.
• Взносы ассоциации. Во многих комплексах есть взносы ассоциации домовладельцев (HOA) или кондоминиума, а в части новых районов в налоговый счёт входит сбор округа развития (CDD). Спросите о них до подписания договора.