Сравнение городов Флориды
Майами или Орландо: где купить дом или квартиру
Майами (Miami) дороже, и жильё там продаётся медленнее. За три месяца по сентябрь 2026 г. медианная цена продажи в Майами составила $649 691, а медианный срок продажи 113 дней; в Орландо (Orlando) $405 033 и 61 день (Redfin). Около половины жилья в Майами находится в зданиях на 20 и более квартир, в Орландо около четверти (Бюро переписи США).
Автор: Зоя Соловьёва (Zoya Solovyeva), REALTOR®, Olympus Executive Realty · Обновлено
Olympus Executive Realty · +1 (609) 408-7086
Цифры рядом
Майами и Орландо в цифрах.
Данные в границах каждого города, последние, какие удалось проверить на 8 ноября 2026 г. Источники указаны под таблицей.
| Показатель | Майами | Орландо |
|---|---|---|
| Медианная цена продажи, три месяца по сентябрь 2026 г. | $649 691на 4,8 % выше, чем годом раньше | $405 033на 2,5 % ниже, чем годом раньше |
| Медиана цены за кв. фут | $560около $6 030 за м² | $236около $2 540 за м² |
| Медианный срок продажи | 113 дней | 61 день |
| Жильё в зданиях на 20 и более квартир | 48,8 % | 25,1 % |
| Отдельные дома на одну семью | 22,4 % | 31,6 % |
| Жильё, в котором живут сами владельцы | 30,8 % | 39,5 % |
| Медианный год постройки | 1979 | 1992 |
| Городской налог на жильё, ставка | 7,1080милла, проект на 2026 налоговый год | 6,6500милла, с октября 2025 по сентябрь 2026 г. |
| Налог на акт (deed), с каждых $100 цены | 60 центовплюс 45 центов дополнительного налога, кроме домов на одну семью | 70 центов |
| Январь и июль, в среднем | 20,3 °C и 28,9 °C68,6 °F и 84,1 °F | 15,9 °C и 28,1 °C60,6 °F и 82,6 °F |
| Дней в году с жарой от 32 °C (90 °F) | около 91 | около 110 |
| Осадков за год | 1 712 мм | 1 307 мм |
| Население на 1 июля 2025 г. | 489 812 | 333 888 |
Источники: страницы Redfin о рынке жилья Майами и Орландо (все типы жилья, прочитано 8 ноября 2026 г.); Бюро переписи населения США, American Community Survey (данные за 2020 по 2024 г.), таблицы B25024, B25003 и B25035 для Майами и Орландо; оценочное управление округа Майами-Дейд, проекты ставок на 2026 г. (24 августа 2026 г.); Департамент доходов Флориды, ставки округа Ориндж; Департамент доходов Флориды, documentary stamp tax; климатические нормы NOAA с 1991 по 2020 г. для аэропортов Майами и Орландо; оценки населения на 2025 г.
Цены и темп рынка
Что разница в цене значит для покупателя.
Медианы описывают середину рынка каждого города, все типы жилья вместе. Конкретная улица или здание могут сильно от них отличаться.
По медианам сентября 2026 г. типичное жильё в Орландо продавалось примерно на $245 000 дешевле, чем в Майами. В пересчёте на площадь разница ещё больше: $560 за квадратный фут в Майами против $236 в Орландо, то есть около $6 030 и $2 540 за м². При таких медианах за те же деньги в Орландо можно купить в два с лишним раза больше площади.
Темп рынка тоже разный. В Майами медианный срок продажи составил 113 дней, дороже цены в объявлении продано лишь 4,9 % объектов, а Redfin оценивает рынок в 9 баллов из 100 («Not Very Competitive», то есть борьба покупателей слабая). В Орландо срок продажи 61 день, 8,5 % продаж прошли дороже цены в объявлении, оценка 43 балла («Somewhat Competitive»). На медленном рынке бывает больше места для торга, но каждое здание и каждая улица разные.
Это данные именно по городам. Большая часть жилья в районе Орландо находится за пределами города Орландо, например в Уинтер-Парке или Уинтер-Гардене, а почтовый адрес «Orlando, FL» ещё не значит, что дом стоит в черте города. Майами тоже лишь один из многих городов округа Майами-Дейд.
Redfin, три месяца по сентябрь 2026 г., прочитано 8 ноября 2026 г. Redfin не уточняет, совпадают ли его данные по городам с их официальными границами.
Квартира в кондо
Квартира в кондоминиуме: правила безопасности зданий.
Около половины жилья в Майами находится в зданиях на 20 и более квартир, поэтому эти правила касаются там очень многих покупателей. В Орландо они действуют точно так же.
В кондоминиуме (condo) Вы владеете своей квартирой, а общими частями здания управляет ассоциация владельцев по закону Флориды о кондоминиумах (глава 718). После 2022 года штат ввёл для таких зданий обязательные проверки и резервы на ремонт.
-
Инспекция конструкций (milestone inspection)
Здания кондоминиумов и кооперативов от трёх жилых этажей проходят обязательную инспекцию до 31 декабря того года, когда зданию исполняется 30 лет, а затем каждые 10 лет. Местные власти могут потребовать её уже через 25 лет, если этого требуют местные условия, например близость к морской воде (ст. 553.899 Свода законов Флориды).
-
Исследование резервного фонда (SIRS)
Для каждого такого здания не реже раза в 10 лет проводят исследование резервов на ремонт конструкций: крыши, несущих конструкций, противопожарной защиты, водопровода, электрики, гидроизоляции, окон и наружных дверей. В нём есть план, как ассоциация будет копить на этот ремонт (ст. 718.112(2)(g)).
-
Документы для покупателя на вторичном рынке
Покупатель квартиры на вторичном рынке вправе получить за счёт продавца краткий отчёт об инспекции, если она требуется, и последнее исследование резервов или заявление о том, что его не проводили, а также декларацию кондоминиума, устав, бюджет и памятку ассоциации с вопросами и ответами (ст. 718.503). Прочитайте их до подписания договора.
Спросите ассоциацию и о запланированных целевых взносах (special assessments), и о правилах сдачи квартиры в аренду.
Свод законов Флориды (The 2026 Florida Statutes), прочитано 8 ноября 2026 г. Это общая информация, а не юридическая консультация.
Налоги
Налог на недвижимость и налог на сделку.
Городская ставка лишь часть налогового счёта. Вот чем отличаются два города и где проверить конкретный адрес.
Ставки городов
Проект ставки самого города Майами на 2026 налоговый год составляет 7,1080 милла плюс 0,2536 милла на погашение долга (оценочное управление округа Майами-Дейд, 24 августа 2026 г.). Ставка города Орландо 6,6500 милла с октября 2025 по сентябрь 2026 г. (Департамент доходов Флориды). Один милл равен $1 налога с каждых $1 000 облагаемой стоимости. Сверху добавляются налоги округа, школьного округа и другие, и они зависят от участка, поэтому проверяйте конкретный адрес в оценочном управлении: Miami-Dade Property Appraiser или Orange County Property Appraiser.
Льгота homestead
Если дом или квартира станет Вашим постоянным местом жительства, льгота homestead снимает $25 000 с оценочной стоимости по всем налогам и ещё до $25 000 (с поправкой на инфляцию) со стоимости между $50 000 и $75 000 по всем налогам, кроме школьного. Со второго года оценочная стоимость такого жилья может расти не больше чем на 3 % в год или на уровень инфляции, если он ниже. Заявление подают в оценочное управление округа до 1 марта (Конституция Флориды, ст. VII, разд. 6; ст. 193.155 и 196.011). Льгота доступна и для квартиры в кондо. Если же жильё не станет Вашим постоянным местом жительства, например Вы живёте за границей и приезжаете время от времени, эта льгота к нему не применяется.
3 ноября 2026 г. избиратели Флориды одобрили изменения в льготах, которые действуют с 2027 года; на 8 ноября итоги ещё не были утверждены официально. Актуальные правила уточняйте в оценочном управлении округа.
Налог на акт о передаче собственности
С акта о передаче права собственности (deed) во Флориде платят 70 центов с каждых $100 цены во всех округах, кроме Майами-Дейд. В Майами-Дейд ставка 60 центов плюс дополнительный налог 45 центов, который не взимается при продаже дома на одну семью (ст. 201.02 и 201.031; Департамент доходов Флориды). Для дома на одну семью за $400 000 это $2 800 в округе Ориндж и $2 400 в Майами-Дейд. Кто платит этот налог, определяют договор и местная практика.
Остальные расходы покупателя при закрытии сделки описаны в гиде «Расходы покупателя».
Покупка из-за рубежа
Если Вы покупаете, живя в другой стране.
Купить жильё в Майами или Орландо можно и на расстоянии. Вот что стоит знать заранее, в каком бы городе Вы ни покупали.
Olympus Executive Realty · +1 (609) 408-7086
-
Подпись документов за границей
Документы на недвижимость, подписанные за пределами США, можно заверить у местного нотариуса с официальной печатью или у консула США (ст. 695.03 Свода законов Флориды). Какие именно документы примет титульная компания, которая проводит сделку, решает она сама.
-
ITIN, налоговый номер без SSN
ITIN (Individual Taxpayer Identification Number) представляет собой девятизначный номер для тех, кому нужен налоговый номер США для федеральных налогов, но кто не может получить номер социального страхования (SSN). Права на работу он не даёт и иммиграционный статус не меняет. IRS обычно отвечает примерно через 7 недель, а в налоговый сезон (с 15 января по 30 апреля) или при подаче из-за рубежа на ответ уходит от 9 до 11 недель (IRS).
-
Перевод денег: осторожно, мошенники
Мошенники пишут письма от имени агента или титульной компании и присылают «новые» реквизиты для перевода. Подтверждайте реквизиты лично или по номеру телефона, о котором договорились заранее, и никогда не переводите деньги по инструкции из письма. Если деньги ушли не туда, сразу звоните в банк, просите отозвать перевод (wire recall) и сообщите в ФБР на сайте ic3.gov (CFPB).
-
FIRPTA, когда Вы будете продавать
Когда иностранный владелец продаёт недвижимость в США, покупатель обычно удерживает 15 % от суммы сделки и перечисляет их в IRS. Удержания нет, если покупатель берёт жильё для собственного проживания и цена не выше $300 000; при цене от $300 000 до $1 000 000 для такого покупателя ставка 10 %. Удержанное засчитывается в Ваш настоящий налог в США (IRS, FIRPTA; исключения).
-
Закон Флориды SB 264
С 1 июля 2023 г. закон Флориды (SB 264, глава 692 Свода законов) ограничивает покупку недвижимости людьми с постоянным местом жительства (домицилием) в семи странах, в том числе в России, если они не граждане и не постоянные резиденты США. Значение имеет домицилий, а не гражданство. При сделке покупатель подписывает письменное заявление (affidavit) о соответствии закону. Применим ли закон к Вам и к конкретному адресу, скажет только адвокат во Флориде; Зоя юридических консультаций не даёт.
Источники прочитаны 8 ноября 2026 г.: Свод законов Флориды 2026 г.; страницы IRS (проверены IRS в июле и октябре 2026 г.); блог CFPB от 3 июня 2019 г. Это общая информация, а не юридическая или налоговая консультация: по своей ситуации обратитесь к адвокату и налоговому консультанту.
Страховка и наводнения
Узнайте цену страховки до предложения о покупке.
Стоимость страховки зависит от конкретного адреса, возраста крыши и здания. В любом из двух городов запросите реальные расчёты заранее.
Федеральная программа страхования от наводнений FloodSmart прямо предупреждает: обычная страховка жилья в большинстве случаев не покрывает ущерб от наводнения. Проверьте зону затопления для конкретного адреса на карте FEMA Flood Map Service Center и спросите об отдельном полисе от наводнения.
Сезон атлантических ураганов длится с 1 июня по 30 ноября (Национальный центр по ураганам США), одинаково для обоих городов. Запросите расчёт у нескольких страховщиков; компанию Citizens Property Insurance Corporation создал штат Флорида.
Для квартиры в кондо уточните, что покрывает общий полис ассоциации (master policy) и что должен покрывать Ваш собственный полис.
Климат
Зимой теплее в Майами, жарких дней больше в Орландо.
Средние данные NOAA за 30 лет по главному аэропорту каждого города.
| Показатель | Майами | Орландо |
|---|---|---|
| Январь, средняя температура | 20,3 °C68,6 °F | 15,9 °C60,6 °F |
| Январь, средний минимум ночью | 16,1 °C61,0 °F | 9,7 °C49,5 °F |
| Июль, средняя температура | 28,9 °C84,1 °F | 28,1 °C82,6 °F |
| Июль, средний максимум днём | 32,6 °C90,6 °F | 33,3 °C92,0 °F |
| Дней в году от 32 °C (90 °F) | около 91 | около 110 |
| Ночей в году с морозом, 0 °C и ниже | нет | около 2 |
| Осадков за год | 1 712 мм | 1 307 мм |
| Доля осадков с июня по сентябрь | 56 % | 57 % |
Источник: NOAA, Национальные центры экологической информации, климатические нормы США за период с 1991 по 2020 г., метеостанции международного аэропорта Майами и международного аэропорта Орландо, прочитано 8 ноября 2026 г. Градусы Цельсия, миллиметры и доля осадков с июня по сентябрь пересчитаны нами из месячных норм.
Дорога
Дорога, аэропорты и школы.
От центра Майами до центра Орландо около 375 км (233 мили), примерно 4 ч 23 мин на машине без пробок. В реальности дорога занимает больше времени.
Между международным аэропортом Орландо и Майами ходят поезда Brightline с остановками в Уэст-Палм-Бич, Бока-Ратоне, Форт-Лодердейле и Авентуре; станция в Орландо находится рядом с терминалом C (аэропорт Орландо).
Международный аэропорт Орландо (MCO) находится в черте города, примерно в 27 минутах от центра без пробок. В Майами есть международный аэропорт Майами (MIA), а севернее, в округе Брауард, международный аэропорт Форт-Лодердейл-Голливуд (FLL).
Школы
Майами относится к школьному округу Miami-Dade County Public Schools. Орландо относится к Orange County Public Schools, а сервис OCPS Find My School показывает школы для конкретного адреса. Школа всегда определяется по адресу.
Время в пути: расчёт маршрута OSRM без пробок, из Майами в Орландо и от центра Орландо до MCO, 8 ноября 2026 г. MCO в черте города: геокодер Бюро переписи США.
Если подходит Орландо
Работайте с Зоей напрямую.
Зоя Соловьёва, REALTOR®, работает в Орландо и Центральной Флориде в компании Olympus Executive Realty, на русском и английском. Она покажет Вам дома, подготовит предложение о покупке и проведёт сделку до закрытия.
Начните с обзора Орландо или со всех районов Центральной Флориды. Ищете дом поновее? В Давенпорте, к юго-западу от Орландо, медианный год постройки 2015 (Бюро переписи США, данные за 2020 по 2024 г.). См. также покупку дома с Зоей.
Если подходит Майами
Лицензированный агент в Майами.
В Майами Зоя сама не показывает дома и не составляет предложения о покупке. Она может найти и проверить лицензированного агента, который работает там, познакомить Вас с ним с Вашего согласия и остаться на связи на русском или английском.
Как найти агента в Майами, а также как проходит знакомство с агентом.
Вопросы
Майами или Орландо: частые вопросы.
Где дешевле купить жильё: в Орландо или в Майами?
По этим данным в Орландо. За три месяца по сентябрь 2026 г. медианная цена продажи составила $405 033 в Орландо и $649 691 в Майами, а медианная цена квадратного фута $236 против $560 (Redfin). Цены сильно зависят от района и типа жилья.
Где больше квартир в многоквартирных домах и кондо?
В Майами. 48,8 % жилья в Майами находится в зданиях на 20 и более квартир, в Орландо 25,1 % (Бюро переписи США, данные за 2020 по 2024 г.). В таких зданиях есть и кондоминиумы, и арендные дома.
Можно ли купить квартиру в Майами или дом в Орландо, если я живу в другой стране?
Да, многие шаги проходят на расстоянии, а документы, подписанные за границей, можно заверить у местного нотариуса или у консула США. Заранее разберитесь с ITIN, с удержанием FIRPTA при будущей продаже и с законом Флориды SB 264 для людей с домицилием в семи странах. Всё это коротко описано в разделе «Покупка из-за рубежа»; применим ли закон к Вам, скажет адвокат во Флориде.
Где выше налог на недвижимость, в Майами или в Орландо?
Городская часть налога немного выше в Майами: проект 7,1080 милла на 2026 г. против 6,6500 в Орландо. Полный счёт включает налоги округа, школьного округа и другие и зависит от участка, поэтому проверяйте конкретный адрес в оценочном управлении округа.
Где жарче, в Майами или в Орландо?
В Майами в среднем теплее, особенно зимой: в январе 20,3 °C против 15,9 °C. Зато в Орландо больше очень жарких дней: около 110 в году с температурой от 32 °C, в Майами около 91 (климатические нормы NOAA за период с 1991 по 2020 г.).
Поможет ли Зоя купить жильё в Майами?
Зоя работает в Орландо и Центральной Флориде. В Майами она может найти и проверить лицензированного местного агента и познакомить Вас с ним с Вашего согласия. Подробнее на странице «Как найти агента в Майами».
Связаться с Зоей
Склоняетесь к Орландо?
Напишите Зое, что Вы ищете, на русском или английском. Если выбрали Майами, попросите познакомить Вас с лицензированным местным агентом.
- Телефон+1 (609) 408-7086Olympus Executive Realty
- SMSНаписать SMSOlympus Executive Realty · +1 (609) 408-7086
- WhatsAppНаписать ЗоеOlympus Executive Realty
- Emailrealtor@zoyasells.comOlympus Executive Realty, 16903 Lakeside Drive, Montverde, FL 34756
О рекомендациях.
Зоя Соловьёва является лицензированным специалистом по недвижимости во Флориде (тип лицензии: [FILL: тип лицензии по-русски и по-английски]). Её брокерская компания: Olympus Executive Realty, 16903 Lakeside Drive[CONFIRM: , Suite 6], Montverde, FL 34756. Зоя работает с клиентами в Орландо и Центральной Флориде. У неё нет офиса в Майами, и сама она не показывает там дома и не составляет предложения о покупке. Если Вас интересует недвижимость в Майами, Зоя порекомендует Вам агента по недвижимости с лицензией штата Флорида, который в основном работает в этом районе, и передаст ему Ваши данные только с Вашего согласия. Если подходящего агента найти не удастся, Зоя сообщит Вам об этом и никому не передаст Ваши данные. Агент-партнёр работает в другой брокерской компании, и эта компания контролирует его деятельность. Если брокерская компания агента-партнёра выплачивает вознаграждение за рекомендацию, оно поступает в Olympus Executive Realty из комиссии этой компании, и Зоя может получить часть этой суммы от Olympus Executive Realty. Вы не платите его отдельно.
Читать дальше
Другие сравнения, районы и гиды
Центральная Флорида
Факты проверены 8 ноября 2026 г. Источники указаны рядом с каждой цифрой: Redfin, Бюро переписи населения США, оценочное управление округа Майами-Дейд, Департамент доходов Флориды, Свод законов и Конституция Флориды, IRS, CFPB, NOAA, FloodSmart и FEMA, Национальный центр по ураганам, аэропорт Орландо, маршруты OSRM и школьные округа.