Майами и Южная Флорида · подбор лицензированного агента
Как найти агента по недвижимости в Майами (Miami) и Южной Флориде
За три месяца, закончившиеся в сентябре 2026 г., жильё в Майами продавалось по медианной цене 649 691 $, на 4,8 % дороже, чем годом ранее (Redfin). Чтобы купить или продать квартиру или дом, нужен агент с лицензией штата Флорида, который в основном работает в Майами или в соседнем городе, где Вы ищете жильё. Зоя Соловьёва (Zoya Solovyeva) найдёт и проверит такого агента, познакомит Вас с ним только с Вашего согласия и останется на связи на русском или английском.
Olympus Executive Realty · +1 (609) 408-7086
Коротко
Майами в шести фактах
Майами находится в округе Майами-Дейд на юге Флориды. В городе около 490 тысяч жителей, а в его границах 93 км² суши и 52 км² воды. Около половины жилья здесь расположено в домах на 20 и более квартир, поэтому правила для кондоминиумов касаются многих покупателей.
Источники: Бюро переписи США, оценки 2025 г., площадь по переписи 2020 г. и обследование ACS, данные за пять лет по 2024 г.; проверено в ноябре 2026 г.
- Округ
- Майами-ДейдВ Майами 489 812 жителей (оценка Бюро переписи на 1 июля 2025 г.), на 10,8 % больше, чем в 2020 г. Во всём округе 2 802 029 человек.Бюро переписи США, оценки 2025 г.
- Медианная цена продажи
- 649 691 $Майами, все типы жилья, три месяца до конца сентября 2026 г. За год цена выросла на 4,8 %; медиана 560 $ за квадратный фут.Redfin, три месяца до сентября 2026 г.
- Срок продажи
- 113 днейМедианный срок на рынке, на 7 дней дольше, чем годом ранее. Жильё уходило за 94,6 % от цены в объявлении, а Redfin оценивает конкуренцию среди покупателей в 9 баллов из 100.Redfin, три месяца до сентября 2026 г.
- Жильё в больших домах
- Около половиныИз 223 826 единиц жилья в Майами около 49 % находятся в домах на 20 и более квартир, около 22 % составляют частные дома. Половина жилья построена в 1979 г. или раньше.Бюро переписи США, ACS, таблица B25024
- Ставка налога города
- 7,1080 миллаПредложенная на 2026 г. ставка города Майами на текущие расходы, такая же, как в 2025 г. Сверху добавляются налоги округа, школ и специальных округов.Оценщик недвижимости округа Майами-Дейд, 24 августа 2026 г.
- Дорога до Орландо
- 4 ч 23 минОт центра Майами до центра Орландо 233 мили (375 км) без пробок. С пробками и остановками дорога занимает больше времени.Маршрутизатор OSRM, ноябрь 2026 г.
Шесть городов
Где искать жильё в Южной Флориде
Пять городов на этой странице входят в округ Майами-Дейд, а Форт-Лодердейл находится севернее, в соседнем округе Брауард. У каждого города своя ставка налога, а доля жилья в высотках составляет от трети почти до ста процентов.
Сравнить города проще всего по тому, в каких зданиях находится большая часть жилья. В таблице учтены все единицы жилья по данным Бюро переписи, и собственные, и арендные.
| Город | В домах на 20+ квартир | Частные дома |
|---|---|---|
| Майами | 49 % | 22 % |
| Майами-Бич | 65 % | 9 % |
| Санни-Айлс-Бич | 94 % | 2 % |
| Авентура | 87 % | 5 % |
| Форт-Лодердейл | 38 % | 34 % |
| Корал-Гейблс | 33 % | 50 % |
Источник: Бюро переписи США, обследование ACS (данные за пять лет по 2024 г.), таблица B25024 для Майами, Майами-Бич, Санни-Айлс-Бич, Авентуры, Форт-Лодердейла и города Корал-Гейблс.
Севернее округа Брауард лежит округ Палм-Бич, о нём отдельная страница: как найти агента в Палм-Бич и Бока-Ратоне. На побережье Мексиканского залива: как найти агента в Нейплсе.
Округ Майами-Дейд
Майами и район Брикелл
В город Майами входят его деловой центр (даунтаун) и район Брикелл. Из шести городов на этой странице Майами растёт быстрее всех: 489 812 жителей в июле 2025 г., на 10,8 % больше, чем при переписи 2020 г.
- 223 826 единиц жилья, около половины в домах на 20 и более квартир
- Половина жилья построена в 1979 г. или раньше
- Ставка города 7,1080 милла (предложена на 2026 г.) и ещё 0,3800 милла в границах округа развития даунтауна (DDA)
- Международный аэропорт Майами (MIA) находится в ведении авиационного департамента округа Майами-Дейд (сайт аэропорта)
Источники: Бюро переписи, оценки 2025 г., ACS, оценщик округа Майами-Дейд; проверено в ноябре 2026 г.
Округ Майами-Дейд
Корал-Гейблс (Coral Gables)
В городе Корал-Гейблс воды больше, чем суши: в городской черте 63 км² водной поверхности и 33 км² земли (перепись 2020 г.). Это единственный город на странице, где около половины жилья составляют частные дома.
- Около 50 тысяч жителей (49 578, оценка на июль 2025 г.)
- Медианная стоимость жилья по оценке владельцев 1 089 900 $, самая высокая из шести городов (это оценка самих владельцев, а не цена продажи)
- Ставка города 5,5590 милла, на 2026 г. предложена без изменений
- Около 4 ч 30 мин до центра Орландо без пробок
Источники: перепись 2020 г., ACS, оценщик округа Майами-Дейд, OSRM. Данные Redfin по городу Корал-Гейблс проверить 8 ноября 2026 г. не удалось.
Округ Майами-Дейд
Майами-Бич (Miami Beach)
В Майами-Бич около 82 тысяч жителей на 19,9 км² суши, а воды в границах города почти столько же. Около 65 % жилья находится в домах на 20 и более квартир, примерно пятая часть используется сезонно или время от времени.
- 63 243 единицы жилья, половина построена в 1969 г. или раньше
- Ставка города 5,8060 милла предложена на 2026 г., в 2025 г. было 5,8560
- Около 4 ч 29 мин до центра Орландо без пробок
Источники: Бюро переписи, оценки 2025 г., ACS, оценщик округа Майами-Дейд, OSRM.
Округ Майами-Дейд
Санни-Айлс-Бич (Sunny Isles Beach)
Санни-Айлс-Бич, или просто Санни-Айлс, самый маленький город на этой странице: около 22 тысяч жителей на 2,6 км² суши. Около 94 % жилья здесь находится в домах на 20 и более квартир, примерно треть используется сезонно или время от времени.
- 19 666 единиц жилья, половина построена в 1983 г. или раньше
- Ставка города 1,6514 милла предложена на 2026 г., в 2025 г. было 1,7000
- Около 4 ч 18 мин до центра Орландо без пробок
Источники: Бюро переписи, оценки 2025 г., ACS, оценщик округа Майами-Дейд, OSRM.
Округ Майами-Дейд
Авентура (Aventura), Флорида
В Авентуре (Флорида) около 40 тысяч жителей на 6,9 км² суши. Около 87 % жилья находится в домах на 20 и более квартир, около 30 % используется сезонно или время от времени. Жильё здесь самое новое из шести городов: половина построена в 1989 г. или позже.
- 26 365 единиц жилья, медианная стоимость по оценке владельцев 451 100 $
- Ставка города 1,7261 милла, на 2026 г. предложена без изменений
- Около 4 ч 13 мин до центра Орландо без пробок
Источники: Бюро переписи, оценки 2025 г., ACS, оценщик округа Майами-Дейд, OSRM.
Округ Брауард
Форт-Лодердейл (Fort Lauderdale)
Форт-Лодердейл, второй по числу жителей город на странице после Майами (около 189 тысяч), ближе всех к Орландо: около 3 ч 58 мин на машине без пробок. Около трети жилья в Форт-Лодердейле составляют частные дома, 38 % находится в домах на 20 и более квартир. В Халландейл-Бич, другом городе округа Брауард, 42 698 жителей (оценка на июль 2025 г.).
- 101 691 единица жилья, половина построена в 1973 г. или раньше
- Ставка города 4,1193 милла на 2027 финансовый год, без изменений уже 19 лет подряд
- Оценка стоимости и льгота homestead: оценщик недвижимости округа Брауард
- Аэропорт Форт-Лодердейл/Холливуд (FLL) находится в ведении округа Брауард (сайт аэропорта)
Источники: Бюро переписи, оценки 2025 г., ACS, город Форт-Лодердейл, 9 сентября 2026 г., Local10, 14 сентября 2026 г., OSRM.
До подписания договора
Квартира или дом: что проверить в Южной Флориде
В Санни-Айлс-Бич и Авентуре большая часть жилья, а в Майами около половины находится в домах на 20 и более квартир. Поэтому многим покупателям здесь прежде всего нужны отчёты о безопасности здания. Тем, кто покупает частный дом, тоже стоит проверить зону затопления и страховку.
-
Обязательная проверка конструкций (milestone inspection).
Здания кондоминиумов и кооперативов высотой от трёх жилых этажей проходят проверку конструкций до 31 декабря того года, когда зданию исполняется 30 лет, а затем каждые 10 лет. Местные власти могут потребовать её уже через 25 лет, если здание стоит у солёной воды. Краткое заключение инспектора ассоциация рассылает собственникам в течение 45 дней.
-
Исследование резервов (SIRS).
Не реже раза в 10 лет для каждого здания кондоминиума от трёх жилых этажей инженер, архитектор или специалист по резервам оценивает крышу, несущие конструкции, противопожарную защиту, водопровод, электрику, гидроизоляцию, окна и другое и составляет план накоплений на ремонт. Ассоциации собственников, существовавшие на 1 июля 2022 г., должны были провести первое исследование до 31 декабря 2025 г.
-
Документы для покупателя на вторичном рынке.
При покупке квартиры у собственника закон Флориды даёт Вам право получить за счёт продавца краткое заключение проверки конструкций (если она проводилась) и последнее исследование резервов или справку, что его не проводили, а также декларацию кондоминиума, устав, бюджет и памятку с ответами на частые вопросы. Прочитайте их до подписания договора.
-
Правила сдачи в аренду.
Документы ассоциации могут ограничивать аренду, а в городе Майами посуточная сдача считается гостиничным использованием и разрешена только в некоторых зонах. Проверьте участок и правила ассоциации, прежде чем рассчитывать на доход от аренды.
-
Зона затопления и страховка.
Узнайте зону затопления для точного адреса в FEMA Flood Map Service Center и получите расчёт страховки, прежде чем принимать решение. Citizens Property Insurance Corporation является страховой компанией, созданной штатом Флорида.
Половина жилья в Майами-Бич построена в 1969 г. или раньше, а в Майами в 1979 г. или раньше, так что многие высотки здесь уже перешагнули 30-летний рубеж.
Источники: Свод законов Флориды 2026 г., разделы 553.899, 718.112 и 718.503; город Майами, правила краткосрочной аренды; Бюро переписи США, ACS, таблица B25035. Это краткий пересказ, а не юридическая консультация.
Налог на недвижимость
Ставки налога по городам и льгота homestead
Во Флориде налог на недвижимость считают в миллах: один милл равен 1 $ с каждой 1000 $ облагаемой стоимости. В счёте к ставке города добавляются ставки округа, школ и специальных округов для конкретного участка.
| Майами | 7,1080предложена на 2026 г. |
|---|---|
| Майами-Бич | 5,8060предложена на 2026 г. |
| Корал-Гейблс | 5,5590предложена на 2026 г. |
| Форт-Лодердейл | 4,1193округ Брауард, 2027 финансовый год |
| Авентура | 1,7261предложена на 2026 г. |
| Санни-Айлс-Бич | 1,6514предложена на 2026 г. |
Источники: оценщик недвижимости округа Майами-Дейд, сравнение предложенных ставок 2026 и 2025 гг., 24 августа 2026 г.; бюджетные слушания города Форт-Лодердейл, 9 сентября 2026 г.
| Округ, текущие расходы | 4,5740предложена на 2026 г. |
|---|---|
| Округ, обслуживание долга | 0,3937предложена на 2026 г. |
| Государственные школы, всего | 6,6230предложена на 2026 г. |
| Фонд The Children’s Trust | 0,4638предложена на 2026 г. |
| Штат и региональные округа | 0,2571управление водными ресурсами и FIND |
Источник: оценщик недвижимости округа Майами-Дейд, 24 августа 2026 г. Ставки округа Брауард и его школ для этой страницы не собирались.
Это предложенные ставки, окончательные каждый орган утвердил в сентябре. Не складывайте строки: набор сборов в счёте зависит от участка. Точную сумму по адресу покажет оценщик недвижимости округа Майами-Дейд, а для Форт-Лодердейла и Халландейл-Бич оценщик округа Брауард.
Льгота homestead. Если на 1 января жильё уже принадлежит Вам и это Ваше постоянное место жительства, подайте заявление оценщику недвижимости округа до 1 марта. Льгота уменьшает оценочную стоимость на 25 000 $ для всех налогов и ещё на сумму в диапазоне стоимости от 50 000 до 75 000 $ для всех налогов, кроме школьных; эта вторая сумма индексируется на инфляцию. Право на льготу есть и у владельцев квартир в кондоминиумах. Со второго года ограничение Save Our Homes не даёт оценочной стоимости расти больше чем на 3 % в год или на величину индекса потребительских цен, если он ниже. Прежде чем полагаться на эти правила, проверьте, не изменило ли их голосование 3 ноября 2026 г.
Источники: Конституция Флориды, ст. VII, разд. 6; Свод законов Флориды 2026 г., разделы 196.011, 196.031 и 193.155; проверено в ноябре 2026 г.
Как это работает
Как проходит знакомство с агентом
В Майами и Южной Флориде дома показывает, ведёт переговоры и сопровождает сделку лицензированный агент, который там работает. Задача Зои в том, чтобы вместе с Вами найти такого агента и быть рядом, пока Вы принимаете решение.
-
Расскажите о своих планах.
Позвоните, напишите в WhatsApp или оставьте заявку на русском или английском. Расскажите, какие города Вы рассматриваете, от города Корал-Гейблс до Форт-Лодердейла, и что ищете: квартиру или дом.
-
Я подбираю агента.
Проверяю лицензию в реестре штата Флорида, недавние сделки агента в выбранном Вами городе и отзывы клиентов, а сначала сама разговариваю с агентом. Если речь о квартире, спрашиваю, как агент разбирает отчёты о проверке конструкций и о резервах. Если Вам удобнее говорить по-русски, ищу агента, который говорит на русском, и до знакомства скажу, если такого не нашлось.
-
Решение за Вами.
Я называю имя агента и его брокерскую компанию. Ваши контакты агент получит только после Вашего согласия, и Вы можете попросить другого агента.
-
Я остаюсь на связи.
Покупку или продажу в Южной Флориде ведёт агент, а я интересуюсь, как идут дела, и отвечаю на общие вопросы на русском или английском.
Кто что делает
Зоя и агент в Южной Флориде
| Зоя | Агент в Южной Флориде |
|---|---|
| Выслушает Ваши планы на русском или английском | Показывает квартиры и дома или продаёт Ваше жильё |
| Проверяет и подбирает лицензированного агента | Советует по цене, документам кондоминиума и предложениям |
| Знакомит Вас с агентом с Вашего согласия | Готовит договор и сопровождает закрытие сделки |
| Остаётся на связи, пока Вы ищете или продаёте | Работает с Вами по письменному договору |
Майами или Орландо
Рассматриваете и Центральную Флориду?
От центра Майами до центра Орландо около 4 ч 23 мин на машине без пробок. В Центральной Флориде Зоя сама работает с покупателями и продавцами.
Olympus Executive Realty · +1 (609) 408-7086
По данным Redfin за три месяца до конца сентября 2026 г., медианная цена продажи в Орландо составила 405 033 $, а в Майами 649 691 $. Жильё в Орландо в целом новее: половина построена в 1992 г. или позже, в Майами в 1979 г. или позже (Бюро переписи США, ACS).
Если Вам ближе новый частный дом, чем квартира в высотке, начните с района Лейк-Нона в Орландо, где в индексе 32827 половина жилья построена в 2012 г. или позже, и с Давенпорта в округе Полк: там 84 % жилья составляют частные дома, а половина построена в 2015 г. или позже.
Источники: Redfin по Орландо и Майами; Бюро переписи США, ACS, таблица B25035 для Орландо, индекса 32827 и Давенпорта, таблица B25024 для Давенпорта.
Вопросы
Покупка и продажа в Майами: вопросы и ответы
Сколько стоит купить квартиру или дом в Майами?
За три месяца до конца сентября 2026 г. жильё всех типов в Майами продавалось по медианной цене 649 691 $, или 560 $ за квадратный фут, на 4,8 % дороже, чем годом ранее. Медианный срок продажи составил 113 дней, итоговая цена составляла 94,6 % от цены в объявлении, а в сентябре продали 1025 объектов против 980 годом ранее (Redfin).
Цифры по Майами-Бич, Санни-Айлс-Бич, Авентуре, городу Корал-Гейблс и Форт-Лодердейлу для этой страницы 8 ноября 2026 г. проверить не удалось, поэтому о недавних сделках в нужных Вам домах и на нужных улицах спросите местного агента.
Какие документы запросить перед покупкой квартиры в кондоминиуме?
Краткое заключение обязательной проверки конструкций, если она уже проводилась, и последнее исследование резервов (SIRS), а также декларацию кондоминиума, устав, бюджет и памятку с ответами на частые вопросы. При покупке на вторичном рынке закон Флориды даёт Вам право получить их за счёт продавца. Из них видно, какой ремонт и какие взносы в резервный фонд впереди, поэтому прочитайте их до подписания договора.
Можно ли сдавать квартиру или дом в Майами посуточно?
Это зависит от адреса. Город Майами считает краткосрочную аренду гостиничным использованием, которое разрешено только в некоторых зонах городского кодекса Miami 21, а лицензии на сдачу жилья туристам выдаёт департамент штата DBPR. Ассоциация собственников может добавить свои ограничения. Проверьте участок и правила ассоциации, прежде чем покупать ради дохода от аренды.
Как считается налог на недвижимость в Майами?
В счёте складываются ставка города (для города Майами на 2026 г. предложено 7,1080 милла) и ставки округа, школ и специальных округов, поэтому итог зависит от участка. Если жильё станет Вашим постоянным местом жительства, льгота homestead и ограничение Save Our Homes уменьшают облагаемую стоимость. Любой адрес можно проверить у оценщика недвижимости округа Майами-Дейд, а для Форт-Лодердейла у оценщика округа Брауард.
Вы работаете в Майами?
Нет. У меня лицензия во Флориде, и я работаю в Центральной Флориде в компании Olympus Executive Realty. В Майами и Южной Флориде Вашу покупку или продажу ведёт местный агент. Если Вы попросите, я буду искать агента, который говорит на русском; обещать такого агента в каждом городе я не могу и скажу Вам об этом до знакомства.
Сколько стоит знакомство с агентом?
Отдельной платы для Вас нет. Если брокерская компания местного агента выплачивает вознаграждение за рекомендацию, она платит его моей брокерской компании из своей комиссии. Условия работы Вы согласуете и подписываете напрямую с местным агентом.
Связаться с Зоей
Покупка или продажа в Южной Флориде?
Напишите, какие города Вы рассматриваете, нужна ли квартира или дом и когда Вы планируете переезд. Зоя ответит на русском или английском и назовёт агента до того, как Ваши данные куда-либо попадут.
- Телефон+1 (609) 408-7086Olympus Executive Realty
- SMSНаписать SMSOlympus Executive Realty · +1 (609) 408-7086
- WhatsAppНаписать ЗоеOlympus Executive Realty
- Emailrealtor@zoyasells.comOlympus Executive Realty, 16903 Lakeside Drive, Montverde, FL 34756
Об этой странице.
Зоя Соловьёва является лицензированным специалистом по недвижимости во Флориде (тип лицензии: агент по недвижимости, sales associate). Её брокерская компания: Olympus Executive Realty, 16903 Lakeside Drive[CONFIRM: , Suite 6], Montverde, FL 34756. Зоя работает с клиентами в Орландо и Центральной Флориде. У неё нет офиса в Майами и Южной Флориде, и сама она не показывает там дома и не составляет предложения о покупке. Если Вас интересует недвижимость в Майами и Южной Флориде, Зоя порекомендует Вам агента по недвижимости с лицензией штата Флорида, который в основном работает в этом районе, и передаст ему Ваши данные только с Вашего согласия. Если подходящего агента найти не удастся, Зоя сообщит Вам об этом и никому не передаст Ваши данные. Агент-партнёр работает в другой брокерской компании, и эта компания контролирует его деятельность. Если брокерская компания агента-партнёра выплачивает вознаграждение за рекомендацию, оно поступает в Olympus Executive Realty из комиссии этой компании, и Зоя может получить часть этой суммы от Olympus Executive Realty. Вы не платите его отдельно.
Читать дальше
Рядом, гиды и Центральная Флорида
Флорида
Покупка во Флориде
Центральная Флорида
Факты проверены 8 ноября 2026 г. Источник указан у каждой цифры: Бюро переписи США, Redfin, маршрутизатор OSRM, оценщик недвижимости округа Майами-Дейд, город Форт-Лодердейл, город Майами, Конституция и Свод законов Флориды, FEMA и Citizens Property Insurance Corporation.